В 2011 году самой дорогой улицей остается Тверская. Если среднее значение арендных ставок в этом торговой коридоре в 2008 году составляло $4050 кв.м/год, то сегодня среднее значение находится на уровне $6000 кв.м/год. При этом ряд торговых коридоров еще не достиг докризисных показателей или потерял былую привлекательность. В частности среднее значение арендных ставок на Остоженке в 2008 году составлял $2750 кв.м/год, на сегодня это значение равно $2000 кв.м/год. Для улицы Кузнецкий мост эти показатели составляют $3000 кв.м/год и $1900 кв.м/год соответственно.
Это показал обзор рынка стрит-ритейл, который в мае 2011 года провела компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» с целью проследить общую динамику восстановления сегмента коммерческой недвижимости.
Самый большой рост арендных ставок, порядка 120%, по отношению к докризисному уровню зафиксирован в торговом коридоре 1-ой Тверской-Ямской улицы. Если среднее значение арендных ставок здесь в 2008 году составлял $1600 кв.м/год, то на сегодня это значение достигает $3500 кв.м/год.
Средневзвешенное значение арендных ставок за исследуемый период возросло с $2400 кв.м/год до $ 2600 кв.м/год.
В первой половине 2008 года рынок стрит-ритейл, наряду с прочими сегментами коммерческой недвижимости, находился в своей наивысшей точке развития, и характеризовался максимальными ценовыми показателями, как в сегменте аренды, так и купли-продажи. Спад рынка начался в конце 2008 года; резкое падение рынка произошло в 1 квартале 2009 года. В итоге, за первое полугодие 2009 года цены снизились на 35-40%, а те немногие сделки, которые заключались в этот период, нередко проходили с дисконтом в 50% и выше. Рынок резко изменился, и из рынка продавца стремительно превратился в рынок покупателя.
Падение замедлилось во второй половине 2009 года. Покупатели почувствовали, что «дно» рынка пройдено и дальнейшего обвала цена не предвидится, что спровоцировало начало роста сделок по объектам стрит-ритейл, и, соответственно, увеличение цен и арендных ставок.
В первой половине 2010 года рынок стрит-ритейл отыграл 50% от величины падения, а во втором полугодии начал приближаться к докризисным показателям. Начало 2011 года характеризовалось дальнейшим повышением ценовых показателей.
«На данный момент общий рынок стрит ритейла находится в стадии роста. Основные рыночные показатели достигли своих докризисных значений и имеют положительный вектор развития. Даже запрет парковки на Тверской улице не повлиял на стоимость помещений и ставки аренды. Проводимая политика городских властей, связанная с запретом строительства торговых объектов в пределах Третьего транспортного кольца, также будет способствовать дальнейшему приросту цен. Таким образом, предпосылки к остановке роста ценовых показателей отсутствуют», – считает Юрий Тараненко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
Для полноты мониторинга понятие стрит-ритейл было расширено с классического определения до более широкого с точки зрения географии расположения объектов. Таким образом, в исследование были включены все помещения, находящиеся на первой линии домов и расположенные на первом этаже с отдельным входом с использованием под объекты торговли и сферы услуг.Мониторинг был сделан на основании оценки основных рыночных показателей: величины арендных ставок, цен предложения и уровня вакантных площадей. Также были рассмотрены показатели изменения сроков окупаемости и ставок доходности.
В данном обзоре приведены результаты исследования привлекательности рынка торговых помещений в сегменте стрит-ритейл за 2008-2011 года и динамики средних ставок на помещения стрит-ритейл по основным торговым коридорам, в том числе: Тверская, Петровка, Арбат, 1-я Тверская-Ямская, Остоженка, Маросейка, Б.Дмитровка, Пятницкая, Кузнецкий мост, Мясницкая улицы, а также Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты, проспект Мира.